요즘 재건축이 우짜니 시장넘이 우짜니 말은 많지만..
그냥 아파트 자체에 대해서만 써보려 하는데...
이 나라 아파트란 건 기본적으로 값싼 공산품이다.
원래 아파트가 생긴 목적이란 게 전후 복구차원에서 '빨리' 싸게지어서 '빨리' 많이 들어와 살게 하는 것이었으니 주거환경 개선이란 건 그 덤이었음..
당시 우리나라 주거환경이 너무 열악했기 때문에 현대주택 모양새만 갖추면 그냥 다 고급이었던 것이고 그 첫 형태가 아파트가 된 것이고.
그 이후 개발시대 도시 주택난 해결에 효과적인 아파트 증대를 위해, 입주를 정부에서 '개념적'으로도 지원.
그때 고정된 마인드가 지금까지 이어져서 아파트=중산층 주택..이리 된 거고.
암튼간에 태생부터 저렴하고, 저렴해야 할 건축물인 아파트의 큰 문제는 바로 내구성인데..
혹자는 가끔 유럽이나 미국의 오래된 도심 아파트들을 거론하드만..거기도 가보면 낡아서 귀신 나오기 딱임. 그리고 우리처럼 세대별 분양이 아니라 1동의 집주인이 하나인 경우가 많음. 그쪽 도심 공동주택들은 대체로 임대사업자들이 지어놓은 것이기 땜시..
물론 관리인 딸린 최상류층 고급 맨션들은 개별분양도 한다. 대신 아예 한층 전체를 한 세대로 떼버리지. 그런 시장은 그냥 그네들의 리그일 뿐임...그런 집은 수십년 된 건물도 깨끗한 것이 건물 지음새부터 사후 관리까지 호텔급. 말하자면 구조부터 호텔급. 최소한 라멘조란 거임.
아파트의 내구성은 관리에 달려있지만, 관리 이전에 얼마나 주요 구조체가 풍상에 덜 노출되도록 지었느냐가 관건인데...
이런 면에서 우리나라 아파트들은 죄다 수준 미달..
콘크리트 구조체 + 미장 한겹(30mm) + 페인트 이게 전부..
페인트도 방수성 있는 비닐계나 실리콘계 페인트라면 그나마 고급이고..
대부분 그냥 외부용 수성 페인트에다가 발수제 뿌린 정도. (이게 젤 싼데다 마감성도 좋거든)
외국 고급 아파트들 보면 대체로 구조체 위에 별도 마감재로 감싸 있다. 돌, 테라코타, 금속패널이나 기타 피복형 마감재들..최소 두꺼운 단열 코트라도(규사/시멘트 페이스트+외단열재)....
이런 게 되어 있어야 비나 바람이 구조체에 바로 들이치지 않아 콘크리트 자체의 내구성을 유지할 수 있다.
우리나라 아파트들 중에 전층이 이렇게 별도마감 되어있는 곳? 아마 오피스 타입의 오피스텔이나 주상복합 외엔 거의 없을텐데...요즘은 것도 아래의 상가쪽에만 돌 치장하고 아파트 층에는 그냥 페인트드만.
별도 피복이 있고 없고는 내구성에서 하늘과 땅 차이. 같은 콘크리트인 오피스 건물이 백년 넘어 버티는 것도 이런 이유가 큼.
콘크리트 내구연한 50년이상 버티네 뭐네 하는 건 관리와 피복이 제대로 되어있을 때 이야기.(물론 구조 시스템 차이도 크지만)
구조체가 고대로 노출된 울 나라 아파트들은 20년만 지나도 노후도가 눈에 보인다. 이미 손상된 바디 위에 페인트 화장으로 감춘 것 뿐...
근데 이상하게 아파트 외벽 치장하면 또 낭비라고 생각하는 경향들이 있지. 구조는 오죽하겠어. 그런데 쳐들일 돈이면 실내자재나 업글 시켜달라고 하며...
마인드가 그렇다는 건 결국 소유자들부터 아파트를 오래오래 갖고갈 장기재로 보지 않는다는 말. 한 20년쯤 쓰고 나면 부수고 새로지을 그런 소모품으로..
오피스 이야기가 나왔는데 아파트와의 가장 큰 차이를 이야기 하자면 구조시스템
라멘+코아 시스템은 현재 대부분의 RC(SRC) 오피스건물을 구성하는 구조 시스템으로서 주요 응력이 기둥과 보만 타고 흐르게 된다. 그런즉 구조체와 외기와의 접면도 가장 적다.
특히 외측부 기둥이나 보까지 안쪽으로 들이밀고 슬라브를 튀어나오게 구성한 후에 외장재를 댐으로서 최대한 외기에서 떨어뜨린다.
아파트의 구조 대부분을 구성하는 내력벽 시스템
초고층 RC조(또는 SRC)들은 수퍼스트럭처라 해서 라멘조+내력벽 혼용도 하고 있지만, 일단 이 나라 대다수의 아파트가 내력벽 구조에서 도저히 벗어날 수 없는 이유는..
그게 시공비가 제일 덜 들거든.....
구조 치기도 간편하지만, 특히 Depth 600~700이상이 되는 보가 없어지면 그만큼 층고를 줄일 수 있고, 그만큼 층수를 늘일 수 있고 그만큼 돈도 더 벌수 있고...
내력벽 구조에서는 주요 응력을 받는 것이 벽체이고 그 벽체가 최외곽 구조체도 된다. 이게 풍상에 고대로 노출되는 만큼, 구조체의 내구성도 떨어진다.
그 외 단점은 많지만 장점이라면 일단 경제적이라는 거. 하지만 시공사 입장에선 이것이야말로 모든 단점을 커버하는 만능의 키.
이런 공산품을 거품 많이 빠진 요즘에도 평당 천 너머씩 받고 있는 게 거의 땅값 때문이라 하긴 하지만..
백년을 내다볼 건축물이라면 내력벽이 아니라 라멘조로 시공해야 하겠지만, 가격쯤은 상관없는 소수를 노리는 고급이 아닌 한, 이 나라 소비성 마인드에선 하도급 이윤 빠듯한 일반의 아파트에 도입하긴 참 어려울 듯. (우리 구조는 비싼 라멘조이니까 분양가 더 올려 받겠심다. 이게 통하기나 하겠심?) 주상복합조차 상가가 들어가는 부분만 라멘으로 하고 상부는 도로 내력벽 치는데 말임...
(중간 트랜스폼 층에 초대형 보를 설치하여 상부 벽체를 다 태우는데 구조적으론 그리 명쾌하지 못한 지라 비추임.)
왜 자꾸 내구성을 따지냐면....
'이제부터' 짓는 아파트들은 과거처럼 한 20 몇년 지나면 시원하게 깨부수고 새로 이쁘게 지어 올릴 수 있는 그런 물건들이 아니기 때문이다.
인구가 계속 증가하고, 고성장세에다 투기자본이 끊임없는 나라라면 지가도 천정부지로 뛰게 마련이니 보수유지보다는 멸실 후 재건축이 더 적합할 수 있었지만, 그조차 5층 이하의 건축물에 한해서 2006년 같은 거품가로도 채산성이 나오는 것이다.
지금 새로 올려놓은 20~30층짜리 아파트들이 30년 가까이 되면 과연 지금처럼 때려 부술 수 있을까.
한 동에 주인 한둘이라면 가능할지도 모른다. 개별 분양이 아닌 통짜 공공임대 아파트(시 소유나 나라 소유)들이 높은 층수에도 재건축 가능한 것은 소유관계가 복잡치 않기 때문이었다. 예전 유럽에서 실험적으로 건설했던 서민용 임대아파트들이 슬럼화 되자 싸그리 폭파해체 시킬 수 있었던 것도 그게 임대였으니 가능했던 거다.
상위 0.1%나 사는 고급형이 아닌 한, 서구의 아파트들은 대체로 소수 임대사업자들의 소유다. 수십 수백 이상의 개별 분양이 되어버리면 나중 그 뒤처리를 감당할 수가 없게 된다.
이런즉 재건축 개념이 사라지면서부터 아파트는 장기 유지로 마인드가 바뀌어야 하는데, 과연 지금 지어진 아파트들이 그만한 내구 여력이 있는지는 좀 의문..
암튼 간에 언젠간 재건축 해야하긴 할텐데..
향후 분양형 고층아파트 단지의 재건축이 가능한 단 하나의 조건이라면
(물론 면적증가도 없는 1대 1 재건축이 기본. 단위세대 면적을 늘이거나, 30층을 50~60층으로 올리는 것은 법규도 시장성도 따라주지 않고 시공 리스크도 커진다. 요는 건축비 증가가 상상초월이 된다는 말)
내후도에 따라 서서히 건물 가격이 떨어지면 되는 것.
주인이 바뀔수록 싼 가격에 구매하므로 마지막 소유자라 한들 폭탄을 떠안지는 않게 된다. 중고차를 연식에 따라 싼 값에 차례로 넘기는 것과 같은 이치이며 마지막 소유자들은 어차피 추가 건축비까지 감안하여 노후 아파트를 헐값에 사들이는 것이니까...
철거가 임박한 순간의 건물가는 거의 제로베이스가 되겠지만 인프라 같은 입지가치를 더한 지가가 남는다. 그동안 땅값 올라주면 더 좋겠고.
맨땅에 짓는 것보단 건축비가 훨씬 더 들긴 하지만 업자는 비교적 합리적 가격에 사업을 실행할 수 있으므로 지금처럼 무리하게 가구 수를 늘려서 이윤을 빼내려 할 이유는 없다. 수직증축은 사실상 불가능하기도 한 것이,,
지금 20몇층짜리로도 밀실해진 단지를 일조권/환경 캐무시하고 시공비 올려서 50층 이상의 초고층으로 쳐올릴 수는 없거든.
(5층이 -> 25층 되었는데, 지금 25층이 몇층이 되어야 자기돈 한 푼 안 들이고 재건축 가능할까?)
근데 과연..
아파트는 사놓으면 무조건 돈이 된다. 그 물건이 20년 묵었건 30년 묵었건 그저 오르는 게 진리라는 아파트 불패 마인드에서
당연한 감가상각이란 개념이 먹히긴 할까..안 먹히면? 그냥 그러고 안고 있어야지 뭐....
건물가의 상각 없이는 고층 분양아파트의 재건축은 사실상 불가능하다.
그냥 아파트 자체에 대해서만 써보려 하는데...
이 나라 아파트란 건 기본적으로 값싼 공산품이다.
원래 아파트가 생긴 목적이란 게 전후 복구차원에서 '빨리' 싸게지어서 '빨리' 많이 들어와 살게 하는 것이었으니 주거환경 개선이란 건 그 덤이었음..
당시 우리나라 주거환경이 너무 열악했기 때문에 현대주택 모양새만 갖추면 그냥 다 고급이었던 것이고 그 첫 형태가 아파트가 된 것이고.
그 이후 개발시대 도시 주택난 해결에 효과적인 아파트 증대를 위해, 입주를 정부에서 '개념적'으로도 지원.
그때 고정된 마인드가 지금까지 이어져서 아파트=중산층 주택..이리 된 거고.
암튼간에 태생부터 저렴하고, 저렴해야 할 건축물인 아파트의 큰 문제는 바로 내구성인데..
혹자는 가끔 유럽이나 미국의 오래된 도심 아파트들을 거론하드만..거기도 가보면 낡아서 귀신 나오기 딱임. 그리고 우리처럼 세대별 분양이 아니라 1동의 집주인이 하나인 경우가 많음. 그쪽 도심 공동주택들은 대체로 임대사업자들이 지어놓은 것이기 땜시..
물론 관리인 딸린 최상류층 고급 맨션들은 개별분양도 한다. 대신 아예 한층 전체를 한 세대로 떼버리지. 그런 시장은 그냥 그네들의 리그일 뿐임...그런 집은 수십년 된 건물도 깨끗한 것이 건물 지음새부터 사후 관리까지 호텔급. 말하자면 구조부터 호텔급. 최소한 라멘조란 거임.
아파트의 내구성은 관리에 달려있지만, 관리 이전에 얼마나 주요 구조체가 풍상에 덜 노출되도록 지었느냐가 관건인데...
이런 면에서 우리나라 아파트들은 죄다 수준 미달..
콘크리트 구조체 + 미장 한겹(30mm) + 페인트 이게 전부..
페인트도 방수성 있는 비닐계나 실리콘계 페인트라면 그나마 고급이고..
대부분 그냥 외부용 수성 페인트에다가 발수제 뿌린 정도. (이게 젤 싼데다 마감성도 좋거든)
외국 고급 아파트들 보면 대체로 구조체 위에 별도 마감재로 감싸 있다. 돌, 테라코타, 금속패널이나 기타 피복형 마감재들..최소 두꺼운 단열 코트라도(규사/시멘트 페이스트+외단열재)....
이런 게 되어 있어야 비나 바람이 구조체에 바로 들이치지 않아 콘크리트 자체의 내구성을 유지할 수 있다.
우리나라 아파트들 중에 전층이 이렇게 별도마감 되어있는 곳? 아마 오피스 타입의 오피스텔이나 주상복합 외엔 거의 없을텐데...요즘은 것도 아래의 상가쪽에만 돌 치장하고 아파트 층에는 그냥 페인트드만.
별도 피복이 있고 없고는 내구성에서 하늘과 땅 차이. 같은 콘크리트인 오피스 건물이 백년 넘어 버티는 것도 이런 이유가 큼.
콘크리트 내구연한 50년이상 버티네 뭐네 하는 건 관리와 피복이 제대로 되어있을 때 이야기.(물론 구조 시스템 차이도 크지만)
구조체가 고대로 노출된 울 나라 아파트들은 20년만 지나도 노후도가 눈에 보인다. 이미 손상된 바디 위에 페인트 화장으로 감춘 것 뿐...
근데 이상하게 아파트 외벽 치장하면 또 낭비라고 생각하는 경향들이 있지. 구조는 오죽하겠어. 그런데 쳐들일 돈이면 실내자재나 업글 시켜달라고 하며...
마인드가 그렇다는 건 결국 소유자들부터 아파트를 오래오래 갖고갈 장기재로 보지 않는다는 말. 한 20년쯤 쓰고 나면 부수고 새로지을 그런 소모품으로..
오피스 이야기가 나왔는데 아파트와의 가장 큰 차이를 이야기 하자면 구조시스템
라멘+코아 시스템은 현재 대부분의 RC(SRC) 오피스건물을 구성하는 구조 시스템으로서 주요 응력이 기둥과 보만 타고 흐르게 된다. 그런즉 구조체와 외기와의 접면도 가장 적다.
특히 외측부 기둥이나 보까지 안쪽으로 들이밀고 슬라브를 튀어나오게 구성한 후에 외장재를 댐으로서 최대한 외기에서 떨어뜨린다.
아파트의 구조 대부분을 구성하는 내력벽 시스템
초고층 RC조(또는 SRC)들은 수퍼스트럭처라 해서 라멘조+내력벽 혼용도 하고 있지만, 일단 이 나라 대다수의 아파트가 내력벽 구조에서 도저히 벗어날 수 없는 이유는..
그게 시공비가 제일 덜 들거든.....
구조 치기도 간편하지만, 특히 Depth 600~700이상이 되는 보가 없어지면 그만큼 층고를 줄일 수 있고, 그만큼 층수를 늘일 수 있고 그만큼 돈도 더 벌수 있고...
내력벽 구조에서는 주요 응력을 받는 것이 벽체이고 그 벽체가 최외곽 구조체도 된다. 이게 풍상에 고대로 노출되는 만큼, 구조체의 내구성도 떨어진다.
그 외 단점은 많지만 장점이라면 일단 경제적이라는 거. 하지만 시공사 입장에선 이것이야말로 모든 단점을 커버하는 만능의 키.
이런 공산품을 거품 많이 빠진 요즘에도 평당 천 너머씩 받고 있는 게 거의 땅값 때문이라 하긴 하지만..
백년을 내다볼 건축물이라면 내력벽이 아니라 라멘조로 시공해야 하겠지만, 가격쯤은 상관없는 소수를 노리는 고급이 아닌 한, 이 나라 소비성 마인드에선 하도급 이윤 빠듯한 일반의 아파트에 도입하긴 참 어려울 듯. (우리 구조는 비싼 라멘조이니까 분양가 더 올려 받겠심다. 이게 통하기나 하겠심?) 주상복합조차 상가가 들어가는 부분만 라멘으로 하고 상부는 도로 내력벽 치는데 말임...
(중간 트랜스폼 층에 초대형 보를 설치하여 상부 벽체를 다 태우는데 구조적으론 그리 명쾌하지 못한 지라 비추임.)
왜 자꾸 내구성을 따지냐면....
'이제부터' 짓는 아파트들은 과거처럼 한 20 몇년 지나면 시원하게 깨부수고 새로 이쁘게 지어 올릴 수 있는 그런 물건들이 아니기 때문이다.
인구가 계속 증가하고, 고성장세에다 투기자본이 끊임없는 나라라면 지가도 천정부지로 뛰게 마련이니 보수유지보다는 멸실 후 재건축이 더 적합할 수 있었지만, 그조차 5층 이하의 건축물에 한해서 2006년 같은 거품가로도 채산성이 나오는 것이다.
지금 새로 올려놓은 20~30층짜리 아파트들이 30년 가까이 되면 과연 지금처럼 때려 부술 수 있을까.
한 동에 주인 한둘이라면 가능할지도 모른다. 개별 분양이 아닌 통짜 공공임대 아파트(시 소유나 나라 소유)들이 높은 층수에도 재건축 가능한 것은 소유관계가 복잡치 않기 때문이었다. 예전 유럽에서 실험적으로 건설했던 서민용 임대아파트들이 슬럼화 되자 싸그리 폭파해체 시킬 수 있었던 것도 그게 임대였으니 가능했던 거다.
상위 0.1%나 사는 고급형이 아닌 한, 서구의 아파트들은 대체로 소수 임대사업자들의 소유다. 수십 수백 이상의 개별 분양이 되어버리면 나중 그 뒤처리를 감당할 수가 없게 된다.
이런즉 재건축 개념이 사라지면서부터 아파트는 장기 유지로 마인드가 바뀌어야 하는데, 과연 지금 지어진 아파트들이 그만한 내구 여력이 있는지는 좀 의문..
암튼 간에 언젠간 재건축 해야하긴 할텐데..
향후 분양형 고층아파트 단지의 재건축이 가능한 단 하나의 조건이라면
(물론 면적증가도 없는 1대 1 재건축이 기본. 단위세대 면적을 늘이거나, 30층을 50~60층으로 올리는 것은 법규도 시장성도 따라주지 않고 시공 리스크도 커진다. 요는 건축비 증가가 상상초월이 된다는 말)
내후도에 따라 서서히 건물 가격이 떨어지면 되는 것.
주인이 바뀔수록 싼 가격에 구매하므로 마지막 소유자라 한들 폭탄을 떠안지는 않게 된다. 중고차를 연식에 따라 싼 값에 차례로 넘기는 것과 같은 이치이며 마지막 소유자들은 어차피 추가 건축비까지 감안하여 노후 아파트를 헐값에 사들이는 것이니까...
철거가 임박한 순간의 건물가는 거의 제로베이스가 되겠지만 인프라 같은 입지가치를 더한 지가가 남는다. 그동안 땅값 올라주면 더 좋겠고.
맨땅에 짓는 것보단 건축비가 훨씬 더 들긴 하지만 업자는 비교적 합리적 가격에 사업을 실행할 수 있으므로 지금처럼 무리하게 가구 수를 늘려서 이윤을 빼내려 할 이유는 없다. 수직증축은 사실상 불가능하기도 한 것이,,
지금 20몇층짜리로도 밀실해진 단지를 일조권/환경 캐무시하고 시공비 올려서 50층 이상의 초고층으로 쳐올릴 수는 없거든.
(5층이 -> 25층 되었는데, 지금 25층이 몇층이 되어야 자기돈 한 푼 안 들이고 재건축 가능할까?)
근데 과연..
아파트는 사놓으면 무조건 돈이 된다. 그 물건이 20년 묵었건 30년 묵었건 그저 오르는 게 진리라는 아파트 불패 마인드에서
당연한 감가상각이란 개념이 먹히긴 할까..안 먹히면? 그냥 그러고 안고 있어야지 뭐....
건물가의 상각 없이는 고층 분양아파트의 재건축은 사실상 불가능하다.
